07
אוקטובר
2013

פירוק שיתוף במקרקעין

Posted By :
Comments : 0

פירוק שיתוף במקרקעין

בדרך כלל שיתוף במקרקעין מתרחש מכוח ירושה או נישואים (כאשר בני הזוג רכשו נכס מקרקעין כלשהו יחדיו) או מרצון. השאלה הנשאלת אצל רבים היא כיצד ניתן לפרק את השותפות במקרקעין? מתי ניתן לפרק את השותפות במקרקעין ? ואיך עושים זאת ?

מהו שיתוף

משמעות השיתוף, הינה מצב בו מקרקעין נמצאים בבעלותם של מספר בעלים, כאשר בעלותו של כל אחד מהבעלים מתפשטת, לפי חלקו, בכל חלק של המקרקעין ואין לאף שותף חלק מסוים בהם. שיתוף יכול למשל להיווצר כאשר שני בני זוג רכשו דירה משותפת או למשל כאשר אחים מקבלים בירושה מהוריהם נכס מקרקעין ואז הופכים להיות שותפים במקרקעין. לעיתים שותפות במקרקעין יכולה להיווצר גם מרצון הצדדים לרכשו יחדיו נכס מקרקעין.

פירוק השיתוף

למעשה חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, (להלן: "החוק"), מסדיר את עניין פירוק השיתוף במקרקעין ומאפשר לכל שותף במקרקעין לבקש את פירוק השותפות . כמובן שעל מבקש פירוק שיתוף חל איסור לעשות שימוש בזכות הנתונה לו לפירוק לרעה ועליו לנהוג בהתאם לדוקטרינת תום לב כלפי שאר השותפים. המדובר בזכות כמעט אבסולוטית.

סעיף 37 (א) לחוק מסדיר את זכותו של שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף וקובע כדלקמן: " כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף".  

גם בפסק הדין המנחה בעניין רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי נקבע כעיקרון על זכותו של כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת (למעט חריגים מסוימים):

"בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב … ואולם, בכפוף לחריגים לו – עקרון-העל הוא עקרון-על".

חשוב להבין, כל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף ללא כל קשר לחלקיות בעלותו בקרקע ולמעשה ללא כל הגבלה שהיא למעט חובתו לנהוג בתום לב. הזכות לדרוש את פירוק השיתוף אינה מתיישנת ושותף החפץ בפירוק השיתוף יוכל לדרוש הפירוק בכל עת .

 הדרכים לפירוק השיתוף

פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיות בהסכמה, כאשר כלל השותפים במקרקעין מסכימים לפירוק השיתוף. במקרה כזה במידה והשותפים חתמו על הסכם שיתוף אשר מסדיר אף את הליך הפירוק יבצעו את פירוק השיתוף בהתאם להוראות ההסכם.

לעיתים קרובות לא קיימת הסכמה בין כללי בעלי המקרקעין לפירוק השיתוף ואז יכול כל אחד מהשותפים, אשר חפץ בכך, לפנות לבית המשפט בבקשה שיעניק למבקש צו המורה על פירוק השיתוף במקרקעין באחת הדרכים בהן יבחר בית המשפט.

פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין

הדרך הראשונה והמנחה בפירוק שיתוף הינה פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין. סעיף 39 לחוק מורה כי במידה והמקרקעין ניתנים לחלוקה בדרך של חלוקה בעין בהתאם לתשריט מאושר יש לבצע את הפירוק בדרך זו.

גם לעקרון זה ניתן ביטוי בפסיקה בעניין  רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי שקבע כדשלקמן:

"עקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק) המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38 (א) לחוק). … ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות".

חשוב להדגיש סעיף 39 לחוק המדבר על חלוקה בעין הינו סעיף קוגנטי, קרי סעיף אשר לא ניתן להתנות עליו, כך שבעת פירוק שיתוף יש לפנות קודם לכן לחלוקת המקרקעין בעין. רק במצב בו לא קיימת כל אפשרות לבצע חלוקה בעין של המקרקעין יפנו הצדדים לפירוק השיתוף במקרקעין בדרכים אחרות.

קיימים מקרים בהם חלוקה בעין יכולה להיות אפשרית אך ורק בקרים בהם יהיה צד חייב בתשלומי איזון לצד אחר על מנת שניתן יהיה לעשות כן. במקרים כאלה לבית המשפט סמכות, במידה ויחליט לעדות כן, לחייב שותף בתשלומי איזון לשותף אחר, אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות העניין.

פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות מכירת המקרקעין

ישנם מקרים בהם לא קיימת אפשרות לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין או מקרים בהם חלוקה בעין עלולה לגרום להפסד ניכר כך שהיא אינה רצויה לשותפים. במקרים כאלה רשאי בית המשפט לקבוע כי פירוק השיתוף יהיה על הדרך מכירת הקרקע.

הפסד ניכר הכוונה- הפסד כתוצאה מעצם החלוקה ופירוק החלקה. חשוב לשים לב הפסד ניכר מתייחס להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידים.

במידה והורה בית המשפט כי פירוק השיתוף יהיה על דרך של מכירה, תתבצע המכירה כפי שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל (המקרקעין יוצאו למכרז פומבי).

כאשר מדובר בבני זוג, אשר רוצים להיפרד ולפרק את השותפות במקרקעין, במקרים בהם מדובר בדירת מגורים אשר שימשה את בני הזוג, בית המשפט יורה על מכירת הדירה אך ורק במקרים בהם שוכנע ונוכח לדעת כי לבן הזוג המחזיק בילדים הקטינים ולילדיו הקטינים קיים הסדר מגורים ראוי מלבד הדירה בה מתבקש פירוק השיתוף.

פירוק דרך הפיכה לבית משותף

סעיף 42 לחוק מורה כי במקרים בהם המקרקעין המשותפים הינם בית הראוי להירשם כבית משותף רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל את חוות הדעת של המפקח על המקרקעין המאשרת פירוק על דרך רישום בית משותף, להורות על פירוק בדרך זו.

במצב דברים זה, הבית ירשם בפנקס הבתים המשותפים ולכל שותף יוקצו דירות בהתאם לחלקו בטרם הפירוק.

גם כאן, קיימים מקרים בהם פירוק על דרך הפיכה לבית משותף  יכולה להיות אפשרית אך ורק בקרים בהם יהיה צד חייב בתשלומי איזון לצד אחר על מנת שניתן יהיה לעשות כן. במקרים כאלה לבית המשפט סמכות, לחייב שותף בתשלומי איזון לשותף אחר, אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות העניין.

 רקפת דובריש- לוי, עו"ד

טשורני ושות'- חברת עורכי דין

על המחבר